CitiApartments - CitiApartments

CitiApartments, Inc.
özel şirket
SanayiEmlak
Kurulmuş1940'lar
KurucuFrank Lembi
MerkezSan Francisco, Kaliforniya,
San Francisco, CA
,
Amerika Birleşik Devletleri
Kilit kişiler
Frank Lembi, Kurucu ve Yönetim Kurulu Başkanı; Walter Lembi (merhum); David Raynal, yönetici ortak ve Operasyon Direktörü;
Hizmetlerapartman sahibi ve yöneticisi
gelir80 milyon $ / yıl
EbeveynSkyline Realty, Inc.

CitiApartments en büyüklerden biriydi Emlak şirketler San Francisco, Kaliforniya doruk noktasında doğrudan ve bir dizi bağlı kuruluş aracılığıyla 300'den fazla binaya sahip olan ve yöneten. Son yıllarda şirketler mali bir gerileme yaşadı ve konut sahibi olarak yasa dışı olduğu iddia edilen ticari uygulamalar nedeniyle yoğun eleştirilere ve davalara konu oldular.

Kurumsal Yapı ve Holdingler

CitiApartments, Inc. bir yan kuruluş Skyline Realty, Inc. şirketine aittir ve ayrıca çeşitli sınırlı Sorumlu şirketler, bunların hepsinin sahibi kurucu Frank Lembi ve ailesinin çeşitli üyeleri. Bunlardan en önemlileri Trophy Properties ve Ritz Apartmanlarıdır.[1]

2006 ve 2007 itibariyle CitiApartments ve iştiraklerinin sahip olduğu 307 apartman binaları toplamda 6.500'den fazla apartman 7.000'den fazla sakini barındıran birimler, onu o zamanlar San Francisco'daki ikinci en büyük konut kiralama mülkiyeti sahibi yapıyor.[2]

Ayrıca beş butik oteller, iki Ofis binaları, bir emlak komisyonculuğu, bir ipotek komisyonculuğu ve bir mülkiyet yönetimi firma.[3]

Tarih

Kökenler

Aslen eczacı olan Frank Lembi, 1946'da askerlikten döndükten sonra emlak komisyoncusu oldu. Kısa bir süre sonra, aracı kurum olarak Skyline Realty'yi kurdu. İş ortağının 1968'de ölümü üzerine şirketi doğrudan satın aldı.[3]Lembi imparatorluğu bugün şunları içerir:FirstApartments (CitiApartments'ın yerini almak için oluşturulmuştur), Kişilik Otelleri, CitiSuites, Otel Diva.

Son İş Gelişmeleri

1990'ların başından itibaren Skyline Realty, odak noktasını emlak komisyonculuğundan daire satın almaya ve yönetmeye kaydırdı. CitiApartments bir al ve tut yaklaşım yatırımlar, ağır yapmak kaldıraçlı neredeyse her yerde orta büyüklükteki eski binaların satın alınması Semt San Francisco'da ama çoğunlukla Bonfile ve Nob Hill. Şehrin konut stokunun çoğu, yalnızca birkaç büyük kompleksi olan daha küçük binalardan oluştuğu için, şirket kendi pazarında hakim bir konuma ulaştı.[3]

San Francisco'nun katı olması nedeniyle Kira kontrolü çok mütevazı kira artışlarını yasaklayan ve ev sahipleri sonlandırmaktan kiracılık Sebep olmadan, CitiApartments yükseltmelerden hemen yararlanamaz. Bunun yerine, daha uzun vadeli bir yaklaşım benimsedi:

  • Teklif satın alma ve kiracıların taşınması için teşvikler
  • Ünitelerini yenilemeden önce kiracıların ayrılmasını beklemek
  • Yükseltilmiş birimleri çok daha yüksek piyasa fiyatlarında veya yüksek kiralı mobilyalı kurumsal süitler veya otel odaları olarak yeniden kiralama
  • Bina yönetimi masraflarını azaltmak

Bir aile şirketi

Kurucu Frank Lembi'nin oğlu Walter Lembi, 2010'daki ölümüne kadar önemli bir sahipti.[4] Torun Taylor Lembi ayrıca iki apartmana sahiptir ve işletmenin bir parçasıdır. COO David Raynal, Frank Lembi'nin yeğenidir. Çeşitli kombinasyonlarda ve bağlı şirketler aracılığıyla CitiApartments tarafından yönetilen binalara sahipler.

Tartışma

Davalar

16 Ağustos 2006'da, San Francisco Şehir Başsavcılığı, CitiApartments'a ve ilgili şirketlere ve bireylere karşı, bir "kanunsuzluk, gözdağı taktikleri yığınına [ve] karşılık gelen" korkunç bir yasadışı iş uygulamaları modeli "iddiasıyla bir dava açtı. sakinlere misilleme. " Şehrin iddiaları arasında kiracıları kira kontrollü birimleri terk etmeleri için korkutmak, silahlı muhafızların habersiz ziyaretleri, yasadışı olarak birimlere girmek, kilitleri değiştirmek, hizmetleri kapatmak, satın almayı reddeden kiracılara misilleme yapmak, birimleri gerekli izinler veya incelemeler olmadan ve yasadışı yollarla yeniden şekillendirmek yer alıyor. konut birimlerinin otel odası olarak kiralanması ve yönetici süitleri.[5]

Nisan 2006'da 23 kiracı şirketlere karşı özel bir dava açtı. İddialar arasında kiracıların silahlı muhafızlar tarafından sindirilmesi, taciz ve tehditler, kiracılara anlaşma imzalamaları için baskı yapmak için zorlayıcı sorgulama seansları, kaçak inşaat kiracıları ve kiracı lokavtlarını taciz etmeyi amaçlayan, bunların tümü piyasanın altındaki kira kontrollü kiracıları şirketten daha yüksek bir oranda yenileme ve yeniden kiralama yapabilmek için ayrılmaya zorlamayı amaçlamaktadır.[6][7][8]

Buna ek olarak, bireysel davacılar adına şirketlere karşı çok sayıda dava açılmıştır.Bunlardan biri, San Francisco ev sahibi / kiracı avukatı Drexel Bradshaw tarafından ele alınmıştır. Bradshaw & Associates, P.C., 1970 RICO yasası uyarınca CitiApartments'a dava açmıştır. Telefonun ve ABD postasının sahtekarlıkla kullanılması, RICO'nun kovuşturulmasının sebebidir.

Temmuz 2009'da CitiApartments Inc.'e ve biri de dahil olmak üzere en az 56 ilgili kuruluşa karşı birkaç ek dava açıldı. sınıf eylemi eski kiracıların kasıtlı olarak yasadışı yollardan alıkoyma ve kira depozitolarının iadesini geciktirme modelini iddia etmesi.[1] CitiApartments, bir yargıç tarafından "kasıtlı" belge keşif taleplerine uyulmaması olarak tanımladığı için, bir durumda 30.000 $ 'dan fazla ve başka bir durumda 50.000 $' dan fazla ceza aldı.[9][10]

Rekabeti ortadan kaldırmak

CitiApartments genellikle bir bina için piyasanın geri kalanına değerinden% 50 daha fazla ödeme yaptı ve sonuç olarak genel piyasa fiyatlarını% 5-10 artırabilir. Bu, rekabeti daha zayıf ve nakite daha duyarlı emlak yatırımcılarından uzaklaştırdı. 2006'nın sonlarından itibaren şehirde satılan çok üniteli dairelerin neredeyse tamamını satın alırken satın aldı.[11] Eleştirmenler, CitiApartments'ın primi karşılayabilmesinin tek nedeninin, kanun sınırları dahilinde faaliyet gösteren şirketlere göre binalara daha fazla para kazanması olduğunu iddia etti.[3] ya da kredi verenlerine, kira kontrollü kiracıları apartmanlarından çıkarmaya zorlama yeteneği konusunda gerçekçi olmayan iyimser sözler verdiğini.[12]

Titrek mali durum

CitiApartments ve kardeş şirketleri, kredi dışarıdan yatırımcılar, ile peşinatlar toplam satın alma fiyatının% 5'i kadar düşük (karşılaştırılabilir ticari gayrimenkul satın alımlarında daha yaygın olan% 30-40'ın aksine).[13] Binalar için ödenen yüksek fiyatlar ve finanse edilen yüksek tutar nedeniyle, binalar negatif nakit akımı ve onları destekleyemez ipotek. Şirketin kreditörleri, iki yıl içinde kiracıların en az% 75'inin yerini alacağı bir finansal modele dayanarak, CitiApartments'a faiz ödemeleri yapmak için yeterli para verirken aynı zamanda mevcut kiracıları ödeyecek veya tahliye edecek olan normalden daha yüksek kredi rezervleri sağlamıştır.[13]

Eleştirmenler, bir piyasa gerilemesi veya başka beklenmedik bir olay olması durumunda, CitiApartments'ın ipoteklerinde temerrüde düşme tehlikesiyle karşı karşıya olduğundan ve bunları düşük fiyatlarla veya haciz San Francisco'daki ticari gayrimenkulleri bunaltacak bir dalgalanma etkisi yaratacak.[3] Bu tür tahminler, ana şirketin (o zamanki) 307 mülkünün 51'ini tek bir borç verene devretmek zorunda kaldığı Ocak 2009'da gerçekleşti. UBS AG, haciz yerine, çünkü toplu olarak ayda yaklaşık 3 milyon dolarlık negatif nakit akışına sahipler.[13]

2009 yılında Lembi Grubu, kiraların yumuşaması nedeniyle finansal sıkıntı içindeydi. 2000'lerin sonundaki durgunluk (mevcut kira kontrolü kiracılarını yıpratma ve tahliyeyle değiştirme stratejisinin etkinliğine zarar veren), mevcut kredileri yenileme veya yeniden finanse edememe nedeniyle 2007–2010 mali krizi ve hacizden kaçınmak için binaların yeniden satılmasını imkansız kılan ticari mülklerin değerinde ve satılabilirliğinde sonuçta meydana gelen düşüş. Yüksek göz önüne alındığında finansal kaldıraç ve grubun başlangıçta piyasanın üzerinde fiyatlar ödemiş olması, kredilerinin çoğu su altı.[13] O zaman itibariyle şirket, yaklaşık 1 milyar dolarlık krediyi yeniden müzakere etmeye ve olası bir durumda 164 milyon dolarlık başka bir kredi için yeniden pazarlık yapmaya çalışıyordu.[13] 2009 yazına gelindiğinde, şirket 51 mülkünü bir borç verene devretmişti. haciz yerine ve 60'tan fazla kişinin haciz davasında bulundu.[1][13]

29 Ekim 2009'da San Francisco Chronicle, bölge savcısı Nev. Clark County'de "mali açıdan sorunlu Lembi Group'un genel müdürü Walter Lembi'nin 298.500 $ değerinde kötü bir para geçirdiği iddiasıyla tutuklama emri çıkardığını" belirten bir hikaye yayınladı. bu yılın başlarında Las Vegas'taki Caesar's Palace'ta kontrol ediyor. "[14]

Geçmiş Tartışmalar

Frank Lembi CEO Kıta Avrupası Tasarrufu, bir tasarruf ve kredi tarafından devralınan kurum Tasarruf Denetleme Ofisi kötü yüksek riskli emlak kredileri nedeniyle ödeme aczini önlemek için tasarruf ve kredi krizi 1980'lerin. O ve oğlu Walter, bu şirketle ilgili çok sayıda davada seçildi.[3]

CitiApartments Yanıtı

Bir bakıcı olarak konumunu geliştirmek için San Francisco CitiApartments'ın eski konut stoku, çeşitli konutlarla ilgili ve düşük gelirli hayır kurumları ve neden oldu ve muhtaç bir aileye neredeyse ücretsiz bir stüdyo daire sağladı. Davaların başlangıcından bu yana konuyla ilgili çok sayıda basın bülteni yayımladı ve "San Francisco'nun Mahallelerinin Restorasyonu" sloganını benimsedi.[15]

CitiApartments röportajlar ve basın bültenleri aracılığıyla kategorik olarak tüm iddiaları ve kiracı haklarının ihlaliyle ilgili olarak kendisine yöneltilen tüm eleştirileri reddetti. Kendisini dürüst bir mülk yöneticisi olarak tanımladı ve kiracılarla herhangi bir anlaşmazlığın asılsız, önemsiz veya normal olduğunu ve büyüklüğündeki bir ev sahibi için arızi olduğunu iddia etti.[16]

İflas

Şubat 2020'de, San Francisco'nun en büyük ev sahibi olan Lembi Group'a ait dört emlak şirketi, 11. Bölümün korunması için Kaliforniya'da bir iflas mahkemesine başvurdu. Şirketler, Lembi Group'un San Francisco'daki en büyük daire hissedarı olan CitiApartments Inc'in üyeleridir. Dört şirket, 132.4 milyon dolarlık kredi için kaldıraç haline gelen 16 konut varlığını bir araya getirdi.[17]

Referanslar

  1. ^ a b c John Upton (2009-07-31). "Dava, CitiApartments'ın kiracı mevduat hesaplarını tükettiğini iddia ediyor". San Francisco Examiner.[kalıcı ölü bağlantı ]
  2. ^ Dineen, JK (2006-06-23). "Kiralık dev boyutu büyütüyor, ateş çekiyor". San Francisco Business Times. Alındı 2007-06-02.
  3. ^ a b c d e f Lloyd Carol (2005-04-01). "Gökyüzü Sınırı: Frank Lembi, SF'de çok sayıda kiralık birimin sahibi ve kendisi ve ailesi daha fazlasını almak için alışveriş yapıyor". San Francisco Chronicle. Alındı 2007-06-02.
  4. ^ Andrew S Ross (2010-08-18). "Walter Lembi öldü". San Francisco Chronicle.
  5. ^ Şehir Savcılığı Bürosu (2006-08-16). "Skyline / CitiApartments Dava Açtı". San Francisco Şehri ve İlçesi. Arşivlenen orijinal 2009-10-31 tarihinde. Alındı 2007-06-02.
  6. ^ Lagos, Marisa (2006-04-28). "Kiracılar güçlü kol taktikleri iddia ediyor". San Francisco Chronicle. Alındı 2007-06-02.
  7. ^ McMillan, Dennis (2006-05-04). "Öfkeli Kiracılar ve Konut Koalisyonu Picket Ev Sahipleri". San Francisco Bay Times. Alındı 2007-06-02.
  8. ^ "Ekonomik Temizlik: Kiracılar Büyük SF Ev Sahibini Geri Çekiyor". Günlük Kos. 2006-04-28. Alındı 2007-06-02.
  9. ^ John Coté (2010-02-03). "City Insider: Yargıç, CitiApartments'a şehir davasında yaptırım uyguladı". SFGate.com.
  10. ^ Andrew S. Ross (2010-04-01). "Yahoo, Web sansürü / Portalı ile ilgili politika çağrısı yapıyor - Çin'e yardım ettiği için ateş altında - işitmeye hazırlanıyor". SFGate.com.[kalıcı ölü bağlantı ]
  11. ^ Dineen, JK (2006-12-15). "CitiApartments, S.F. kiralama portföyünü genişletiyor". San Francisco Business Times. Alındı 2007-06-02.
  12. ^ J.K. Dineen (2009-03-29). "CIM Group Lembi binaları için gidiyor; haciz riski taşıyan 23 kiralık mülk". San Francisco Business Times.
  13. ^ a b c d e f Jonathan Karp (2009/01/28). "San Francisco Landlord için, Borç Ağırlığı Planında Bell Ücretleri: Piyasa Ele Geçirildikçe Ekşi Olan Kirayla Düzenlenen Mülklere Bahisler ve Borç Verenler Titreyerek". Wall Street Journal.
  14. ^ Ross, Andrew S. (2009-10-29). "Karşılıksız çek emrindeki emlak liderinin adı". San Francisco Chronicle.
  15. ^ CitiApartments. "Basın-Medya". Alındı 2007-06-02.
  16. ^ Akers, Rob (2006-06-01). "CitiApartments dava suçlamalarını reddediyor". Bay Area Reporter. Alındı 2007-06-02.
  17. ^ "Dört CitiApartments iştiraki iflas başvurusunda bulundu". Reuters. 10 Şubat 2020. Alındı 24 Haziran 2020.

Dış bağlantılar