Danimarka ipotek endüstrisi - Mortgage industry of Denmark

ipotek endüstrisi Danimarka borçlulara sermaye piyasası oyuncularının fonlama koşullarına yakın koşullarda esnek ve şeffaf krediler sağlar.[kaynak belirtilmeli ] Eşzamanlı olarak ipotekli ipotek bonoları[1] piyasa riskini ihraç eden ipotek bankasından tahvil yatırımcılarına transfer etmek. Son olarak, katı mülk değerlendirme kuralları, ipotek bankaları tarafından kredi riski yönetimi ve sözde 'bakiye ilkesi' dahil sıkı düzenlemeler de geçmişte ipotek tahvillerini temerrüt riskinden korumuştur.[2] Yüksek endüstri konsantrasyonu ve otomatik stabilizatörler de istikrarın korunmasında rol oynar.[3]

Danimarka'da, ipotek bankaları, teminatlı ipotek bonoları ihraç ederek gayrimenkul üzerinde ipoteğe karşı kredi vermelerine izin verilen tek finans kuruluşudur (Danimarka dili: Realkreditobligationer). İpotek bankalarına izin verilen faaliyetlerin kapsamı, ipotek kredilerinin oluşturulması ve ödenmesi, münhasıran ipotek bonolarının ihracı yoluyla fonlanması ve yardımcı sayılan faaliyetler ile sınırlıdır. 2007 itibariyle, Danimarka mortgage piyasasında aktif olan, bazıları ticari bankalara bağlı sekiz mortgage bankası bulunmaktadır.[2]

Genel

"Denge ilkesi"

Danimarka Mortgage Kredisi Yasası, ipotek kredi kurumlarının varlıkları (ör. İpotek kredileri) ve yükümlülükleri (ör. İpotek tahvilleri) arasında katı eşleştirme kuralları koyar. Her yeni kredi, ilke olarak, eşit büyüklükte ve aynı nakit akışı ve vade özelliklerine sahip yeni ipotek bonolarının ihracı ile finanse edilmektedir. denge ilkesi veya içinde[4] dengeli kitap ilkesi (s. 29). Tahvil satışından elde edilen gelir borçluya aktarılır ve benzer şekilde faiz ve anapara ödemeleri doğrudan ipotek bonosu tutan yatırımcılara aktarılır. Ayrıca, Mortgage Kredisi Yasası, finanse edilen mülkün türüne bağlı olarak değişen katı borç verme kuralları belirler. Her bir mülk kategorisi için maksimum kredi / değer (LTV) oranları ve borç verme dönemleri belirlenir. Tüm mülk kategorileri için maksimum ödünç verme süresi 30 yıla kadar olabilirken, maksimum kredi limitleri ipotekli mülkün niteliğine göre önemli ölçüde farklılık gösterir. Sahibi tarafından kullanılan evler, kiralık mülkler, kooperatif evleri ve konut projeleri için, ipotek kredileri mülkün değerinin yüzde 80'ini oluşturabilir. Buna karşılık, maksimum LTV oranları tarımsal mülkler için yüzde 70, ticari gayrimenkuller ve ikincil konutlar için yüzde 60 ve inşa edilmemiş siteler için yüzde 40 ile sınırlıdır.[2]

İlk Danimarka Mortgage Yasası, (kar amacı gütmeyen) dernek olarak atanan yeni ipotek kredi kurumları kurarak 1850'de kabul edildi. Taşınmaz üzerindeki ipotek kredileri, seri olarak tahvil ihraç edilerek finanse edilmektedir. Başlangıçta, ilgili ipotek havuzunun yükümlülüklerinden borçlular müştereken sorumluydu. Sistem daha sonra, özellikle mortgage finansmanının basitleştirildiği ve standartlaştırıldığı 1970'lerin başında gelişmeye devam etti. Son büyük reform turu, diğerlerinin yanı sıra ticari bankalara ipotek kredisi kurumlarına sahip olma yetkisi veren 1989'da gerçekleşti. 2001'den sonra, ipotek bonolarının çoğu, borçluların müşterek yükümlülüğü olmaksızın ihraç edildi.[2]

Mülkiyet kaydı ve kredi verilmesi

Bir ipotek sistemi, mülkiyet birimlerinin ve arazi haklarının etkin bir şekilde tescil edilmesine bağlıdır. kadastro tarafından sürdürülür Ulusal Araştırma ve Kadastro,[5] her bir arazi parselini ve mülk birimini tanımlar. Kimlik, diğer ulusal bilgi sistemleri tarafından kullanılır.[6] Tapu Sicil Mahkemesi kolları kayıt tapu, ipotek ve diğer masraflar. İpotek bankaları, sadece ipotek senedinin kayıtlı olması şartıyla, ancak başka herhangi bir teminat olmaksızın kredi verir. Ayrıca, borçlu üzerinde çok ayrıntılı bir kredi kontrolü yapılmaz; kredinin teminatı, borçludan ziyade mülktür. Bir ipotek kredisi oluşturma sürecinin ayrıntıları İngilizce olarak açıklanmıştır.[7] Danimarka Belediyeleri bilgi sistemlerini sürdürmek, diğerlerinin yanı sıra imar, bina inşaat detaylarını ve vergilendirilebilir değeri kaydetmek ve vergi makamları bir toplu değer biçme sistemi. Her iki sistem de belediyeler aracılığıyla toplanan tapu belgelerinin zorunlu olarak çıkarılmasıyla güncellenir.[8]

Haciz

İpotekle ilgili yükümlülüklerinin ipotek veren tarafından ödenmemesi durumunda, ipotek bankası mülkü zorunlu satışa çıkarabilir. Zorunlu satışlar, olağan mahkeme sisteminin bir parçası olan icra mahkemeleri (Fogedretten) aracılığıyla gerçekleştirilir. İpotekler öncelik sırasına göre karşılanacak ve teminatsız ipotek kredileri Tapu Sicilinden silinirken, ipotekler borçluya karşı (teminatsız) alacaklarını kişisel bir talep olarak saklayacaktır. Borçlunun krediyi temerrüde düşürdüğü andan zorunlu bir satış gerçekleştirilebilene kadar genellikle altı aydan fazla sürmez.[2] Bu, örneğin, önlenmesinin birkaç yıl alabileceği Fransa ile çelişiyor.

Bir aileyi sokağa çevirmenin insani maliyeti sosyal konutla hafifletilir. Danimarka'da 2,5 milyon konutluk toplam konut stoku bulunmaktadır ve bunun yüzde 19'u sosyal konut derneklerine aittir. Dernekler, azalan faiz ve ipotek geri ödemeleri ve kredi garantileri açısından hükümet ve belediyeler tarafından sübvanse edilmektedir. Ayrıca konut sakinleri - diğer kiralık konutlarda olduğu gibi - gelir, hane halkı büyüklüğü ve apartman büyüklüğüne bağlı olarak bireysel kira sübvansiyonları almaktadır. Akut konut ihtiyacı olan insanlar, kendi barınma sorunlarını çözme imkânları yoksa yardım için belediyeye başvurabilirler.[9] Haciz, diğer nedenler arasında bir neden olarak bahsedilir, ör. boşanma, cf. sayfa 59 içinde [10]

Danimarka ipoteklerinin% 98'i menkul kıymetleştirilmiş -e mortgage destekli menkul ve tarafından satıldı ipotek yaratıcıları.

İş

Süreç gözden geçirme

  • Uygulama verilerini alan ve ipotek teklif eden yaratıcıların belgelerini ve değerlendirmelerini inceleyen ipotek bankaları.
  • Her ipotek bankası, her gün, her biri bir kuruş değerinde yeni tahvilleri mevcut tahvil havuzuna o gün verdiği yeni kredilere eşdeğer miktarda ihraç eder. Mortgage enstitüsünün para yöneticisi, aynı serideki diğer tahvillerle aynı olduklarından yeni tahvillerin ikincil piyasaya ne zaman satılacağına karar verir.
  • Faiz oranlarının yükselmesi veya düşmesi durumunda, selefinden yüzde ½ farklı bir oranda yeni bir tahvil havuzu başlatılabilir, ancak getiriler eşdeğerdir.
  • Tahvil fiyatları işlem görmekte ve gün sonunda kote edilmektedir ve günler arası fiyatlandırma vardır. İpotek kurumu tarafından yaratana (borçluya) aktarılan nakit miktarı, ihraç edilen tahvil sayısına ve önceki günkü kotasyonuna bağlıdır.
  • Bir kredi bakiyesi her azaldığında, eşdeğer sayıda tahvil çekilişle tanımlanır ve aynı zamanda bir kuruş nominal değere sahip farklı bir tahvile dönüştürülür (bu, bir sonraki ödeme tarihinde paraya çevirecektir). Bu ve başlangıçta tahvil ihraç edilen kredinin tam miktarına eşit olması, Denge İlkesini uygular.
  • Kredi ön ödemeleri, tahvil piyasasının neyin geleceğini tahmin edebilmesi için bazı önceden bildirim şartlarıyla nakit kullanılarak yapılabilir. Gerçekte, sunulan nakit bir sonraki ödeme tarihinde ön ödeme için kullanılacağına dair önceden bir sözleşme yapılır.
  • Krediler ayrıca tahvil kullanılarak önceden ödenebilir. Bu tahviller, işlem yaptıkları yer burasıysa indirimli olarak satın alınabilir ve başabaş tutarında ön ödeme kredisi alabilir. Tahvillerde kredi ön ödemeleri, krediyi finanse eden serilerden tahvillerin sunulmasını gerektirir. Tahvil yatırımcıları, tahvil ile kredi ön ödemelerini hiç bir ön ödeme olarak görmemektedirler çünkü ön ödeme nedeniyle elenen tahviller yatırımcının elinde tuttuğu tahvilleri içermemektedir.

Maliyetler

BM tarafından yayınlanan bir çalışma Avrupa Ekonomik Komisyonu Alman, ABD ve Danimarka mortgage sistemlerini karşılaştırdı. Alman Bausparkassen, son 40 yılda (2004 itibariyle) yıllık yaklaşık yüzde 6 nominal faiz oranları bildirmiştir. Buna ek olarak, yönetim ve hizmet ücretlerini de alıyorlar (kredi tutarının yaklaşık yüzde 1,5'i). Amerika Birleşik Devletleri'nde, konut piyasasında sabit oranlı ipotekler için ortalama faiz oranları, 1980'lerde yüksek çift haneli rakamlarla başlamış ve (2004 itibariyle) yılda yaklaşık yüzde 6'ya ulaşmıştır. Ancak, brüt borçlanma maliyetleri nominal faiz oranının oldukça üzerinde olup, son 30 yıl için yüzde 10,46 olarak gerçekleşmiştir. Danimarka'da, Amerika Birleşik Devletleri sermaye piyasasına benzer şekilde, faiz oranları yılda yüzde 6'ya düştü. Bir risk ve yönetim ücreti, ödenmemiş borcun yüzde 0,5'i kadardır. Ek olarak, anaparanın yüzde biri tutarında bir edinim ücreti alınır, s. 46 inç[4]

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ Küresel finans piyasasında konut finansmanı, CGFS Yayınları No 26, Ocak 2006; Kutu 3
  2. ^ a b c d e Uluslararası Para Fonu: Danimarka Mortgage Piyasası - Karşılaştırmalı Bir Analiz, IMF Ülke Raporu No. 07/123, Mart 2007
  3. ^ Michael Simkovic, Mortgage Menkul Kıymetleştirmede Rekabet ve Kriz
  4. ^ a b Geçiş Dönemindeki Ülkeler İçin Konut Finansmanı Sistemleri - İlkeler ve Örnekler. Birleşmiş Milletler, New York ve Cenevre, 2005
  5. ^ [1]
  6. ^ http://www.domstol.dk/om/otherlanguages/english/thedanishjudicialsystem/landregistrationcourt/Pages/default.aspx
  7. ^ İskandinav ülkelerinde mülk oluşumu - Danimarka. Ulusal Araştırma ve Kadastro (2008) 111-114.
  8. ^ Ejendomsregistrering i de nordiske lande (İskandinav Ülkelerinde Mülkiyet Kaydı). Kort og Matrikelstyrelsen. 2006
  9. ^ "Hedvig Vestergaard (2002) Danimarka konut sistemi, politika eğilimleri ve araştırma." Ekonomik Konut "konulu ENHR semineri için hazırlanan bildiri, Aralık 2002, Dublin, İrlanda. 10 sayfa" (PDF). Arşivlenen orijinal (PDF) 2011-07-19 tarihinde. Alındı 2008-10-15.
  10. ^ Socialministeriet (2006) Den almene boligsektors fremtid. Arşivlendi 2007-10-30 Archive.today ISBN  87-7546-510-8

Dış bağlantılar