Avustralya'da negatif vites - Negative gearing in Australia

Avustralya'da negatif vites yasalarla ilgilenir Avustralya gelir vergisi sistemi Bir vergi mükellefinin yatırım amaçlı gayrimenkullerinde uğradığı net zararla ilgili olarak, genellikle negatif vites. Negatif vites pek çok bağlamda ortaya çıkabilir; örneğin Emlak yatırımlar, net kira geliri daha az Konut kredisi ödenecek faiz ve hisse ne zaman net kâr payı gelir, ödenecek faizden daha azdır. marj kredisi.

Genel

Gelir vergisi amacıyla, Avustralya sadece birkaç sınırlama veya kısıtlama ile mülk zararlarının ücret veya iş geliri gibi diğer gelir türlerine karşı dengelenmesine izin verir.[1] Mülk yatırımcıları tarafından yapılan negatif vites, Avustralya'da kişisel gelir vergisi gelirini 2001/02 vergi yılında 600 milyon dolar, 2004/05'te 3,9 milyar dolar ve 2010 / 11'de 13,2 milyar dolar azalttı.[kaynak belirtilmeli ]

Negatif vites, Avustralya'da tartışmalı bir siyasi mesele olmaya devam ediyor ve Avustralya'da önemli bir sorundu. 2016 ve 2019 Avustralya federal seçimi, bu sırada Avustralya İşçi Partisi kısıtlama önerdi, ancak negatif vitesleri ortadan kaldırmadı ve sermaye kazançları vergi indirimini% 25'e yarıya indirdi.[2] Analizler, Avustralya'da negatif vites kullanımının daha zengin Avustralyalılara daha az zenginlere göre daha fazla fayda sağladığını buldu.[3]

Federal Sayman zamanında, Scott Morrison, negatif vites değiştirmeyi savunmak için, çok sayıda orta gelir grubunun (öğretmenlerden, hemşirelerden ve elektrikçilerden bahsetti) finans yöneticilerinden daha fazla sayıda negatif viteslerden yararlandığını gösteren vergi verilerini gösterdi.[1]

Tarih

Geleneksel olarak, Avustralyalı vergi mükelleflerinin, bir ilk zararla mülke yatırım yapma gibi, yatırım amaçlı gayrimenkullerini olumsuz yönde değiştirmelerine izin verilmiştir. Negatif vites, koşullu mülk gelirinin devri üzerindeki bir yasakla kısıtlandı ve mülk kayıpları emekten elde edilen geliri dengeleyemedi.[4] Bunun hem zararlara hem de gelire uygulandığı varsayılmaktadır, ancak bu, Gelir Vergisi Değerlendirme Yasası 1936.[5]

1983'te Viktorya dönemi Vergilendirme Komiseri Yardımcısı, Victoria mülk yatırımcılarına kira gelirini aşan faiz indirimini kısaca reddetti, böylece zararlar devredilemez veya gelecekteki bir vergi yılına taşınamazdı. Bu karar, federal vergi komiseri tarafından hızla geçersiz kılındı.[6]

Hawke hükümetinin, mülk kayıplarının emekten elde edilen geliri dengeleyemediği daha önceki sisteme dönüşü, mülk yatırımcıları arasında popüler değildi. Bu yatırımcılar, bu geri dönüşün kiralık konut yatırımlarının kurumasına ve kiraların önemli ölçüde artmasına neden olduğunu iddia etti. Bu, her ikisinde de reel kiralarda yerel artışlar dışında başka kanıtlarla desteklenmiyordu. Perth ve Sydney aynı zamanda tüm başkentler arasında en düşük boşluk oranlarına sahip olan ülke.[7]

Vergilendirme

Genel olarak, bir yatırımcı, yatırım amaçlı bir gayrimenkulün elde tutulmasıyla ilgili zararı talep edebilir ve buna göre yatırımcının vergiye tabi toplam gelirini azaltır. Öte yandan, bazı bağlamlarda yatırım kayıpları göz ardı edilir, örneğin, eşiklerin belirlenmesi durumunda olduğu gibi. Medicare vergisi ek ücreti, özel sağlık sigortası indirimi ve hesaplanırken YARDIM Geri Ödeme Geliri yanı sıra diğerleri Centrelink gelir testli ödenek ve yardımlar.[kaynak belirtilmeli ]

Negatif vitesin vergi avantajlarına ek olarak, yatırımcı tipik olarak mülkün piyasa değerinde beklenen artışı ve sermaye kazançlarının vergi muamelesi yatırımcılara daha fazla fayda sağlayan Avustralya yasalarına göre. Örneğin, yatırımcı on iki aydan fazla bir süre boyunca yatırım amaçlı bir gayrimenkul tuttuysa, sermaye kazancının yalnızca% 50'si vergilendirilebilir.[8]

Lehinde ve aleyhinde tartışmalar

Emlak Enstitüsü verilerine göre Sidney ve Perth'de kiraların arttığı doğru. Ancak aynı veriler, diğer eyalet başkentlerinde fark edilebilir bir artış göstermiyor. Kiralardaki artıştan negatif vites sorumlu olsaydı, o zaman bunu sadece iki başkentte değil, her yerde gözlemlemeliydin. Aslında, REI veritabanının diğer bölümlerini araştırırsanız, bulduğunuz şey, negatif vites kaldırılmadan önce boşluk oranlarının alışılmadık derecede düşük olduğudur.[kaynak belirtilmeli ]

Eslake, enflasyona göre ayarlanmış kiralardaki değişikliklere atıfta bulunuyor (yani, CPI enflasyon, nominal kira artışlarından çıkarılır). Bunlar aynı zamanda gerçek kira değişiklikleri olarak da bilinir.[7] Negatif dişli kullanımının karantinaya alındığı iki yıl boyunca ulusal olarak nominal kiralar% 25'in üzerinde arttı. Yetkiliye göre Avustralya'nın her başkentinde güçlü bir şekilde yükseldiler ABS CPI verileri.[9] Bununla birlikte, nominal değişiklikler enflasyonu içerdiğinden, kiraların nasıl değiştiğine ve diğer gelir türlerini dengelemek için mülk zararlarına izin verilmemesi gibi değişikliklerin kirayı nasıl etkilediğine dair daha az net bir resim sağlarlar.[7]

Konutun karşılanabilirliği üzerindeki etkisi

Grafik 1: Konut Fiyat Endeksi ve TÜFE. Kaynak ABS

2003 yılında Avustralya Merkez Bankası (RBA) yaptığı sunumda Verimlilik Komisyonu İlk Ev Sahipliği Sorgusu:

Avustralya vergi sistemindeki diğer yatırımlara kıyasla mülke yatırımı teşvik etmek için tasarlanmış mevcut vergi düzenlemelerinin belirli bir yönü yoktur. Dişli mülk yatırımlarındaki hızlı büyümeyi açıkladığına işaret edebileceğimiz yakın tarihli herhangi bir vergi politikası girişimi de yok. Ancak gerçek şu ki, sonuçları gözlemlediğimizde, kaynaklar ve finans orantısız bir şekilde bu alana kanalize ediliyor ve mülk sahipleri, vergi etkinliğini önemli bir satış noktası olarak kullanıyor.[10]

"Talebin ılımlılığını aramak için en mantıklı alan yatırımcılar arasındadır" diyerek devam ettiler ve:

Avustralya'daki vergilendirme uygulaması, yatırımcılar için diğer ülkelerde olduğundan daha avantajlıdır. Özellikle aşağıdaki alanlar Verimlilik Komisyonu tarafından daha fazla araştırılmaya değer görünmektedir:

ben. uzun yıllar boyunca mülkün nakit akışının pozitif olma ihtimali çok az olduğunda, bir yatırım amaçlı gayrimenkulü negatif olarak donatma yeteneği;
ii. Gayrimenkul amortisman indirimleri sermaye kazancı vergisi yoluyla "geri çekildiğinde", vergi oranının amortismana izin verildiğinde uygulanan orandan daha düşük olması nedeniyle yatırımcıların elde ettiği fayda.
iii. Zarar getiren yatırımlarda amortisman talep etme yeteneği de dahil olmak üzere, gayrimenkul amortismanının genel muamelesi.[10]
Grafik 2: Yatırımcı Kredisi - Yeni inşaat ve Mevcut mülk. Kaynak ABS, RBA

2008'de, Avustralya'da Konut Karşılanabilirliği Senato Seçilmiş Komitesi raporu, 2004 Verimlilik Komisyonu raporunun bulgularını yineledi. Soruşturmaya yönelik bir öneri, negatif viteslerin kapatılması gerektiğini öne sürdü: "Sınırsız erişim olmamalıdır. Milyonerler ve milyarderler buna erişememeli ve 20. yatırım mülkünüzden ona erişememelisiniz. bunun sınırları. "[11]

Senato Ekonomi Referans Komitesi'nin 2015 tarihli bir raporu, negatif vitesin konut satın alınabilirliği üzerinde bir etkiye sahip olmasına rağmen, birincil sorunun arz ve talep arasındaki uyumsuzluk olduğunu savunuyor.[12]

Ayrıca bakınız

Referanslar

  1. ^ a b Koziol, Michael (26 Nisan 2016). "Scott Morrison, negatif dişli kullanımının zenginlerin faydalarının tam ve mutlak bir efsane olduğunu iddia ediyor'". The Sydney Morning Herald.
  2. ^ Wright, Danika (3 Mayıs 2016). "PolicyCheck: Negatif vites reformu". Konuşma. Alındı 26 Şubat 2017.
  3. ^ Hutchens, Gareth (13 Kasım 2015). "Negatif vites kullanımı, zenginlere sıradan Avustralyalılardan çok daha fazla fayda sağladığını gösteriyor". The Sydney Morning Herald.
  4. ^ Kaçınma, Kaçınma ve Reform: Avustralya Gelir Vergisi Sistemini Kim Parçaladı ve Kim Yeniden Oluşturuyor
  5. ^ GELİR VERGİSİ DEĞERLENDİRME KANUNU 1936
  6. ^ Rami Hanegbi (2002). "Negatif Vites: Gelecekteki Yönler". Deakin Hukuk İncelemesi.
  7. ^ a b c ABC Fact Check (3 Mart 2016). "Doğruluk kontrolü: Negatif dişli kullanımının kaldırılması kiraları artırdı mı?". Alındı 26 Şubat 2017.
  8. ^ Lim, Esther. "CGT muafiyetleri, devreden tutarlar ve tavizler". Avustralya Vergi Dairesi. Avustralya Hükümeti. Alındı 28 Şubat 2016.
  9. ^ http://www.abs.gov.au/AUSSTATS/[email protected]/DetailsPage/6401.0Mar%202013
  10. ^ a b İlk Ev Sahipliği Üzerine Verimlilik Komisyonu Sorgusu: Avustralya Merkez Bankası tarafından sunuldu (PDF). 2003.
  11. ^ İyi bir ev bulmak zordur: Avustralya'da konutun karşılanabilirliği. Avustralya'da Konut Karşılanabilirliği Senato Seçilmiş Komitesi. 2008. s. 65.
  12. ^ Ulaşılamaz? Avustralya'da konut satın alınabilirlik sorunu. Senato Ekonomi Referanslar Komitesi. 2015. s. 35.