Nehemiah Corporation of America - Nehemiah Corporation of America

Nehemiah Corporation of America
Kâr amacı gütmeyen kuruluş
Kurulmuş1994
KurucuDon Harris
MerkezSacramento, California
Kilit kişiler
Scott Syphax, CEO
İnternet sitesiwww.nehemiahcorp.org

Nehemiah Corporation of America bir kar amacı gütmeyen kuruluş dayalı Sacramento, Kaliforniya ev sahipliği, uygun fiyatlı konut ve toplum gelişimi konularında uzmanlaşmıştır. 1994 yılında küçük bir kuruluş olarak başladı, ancak ev alıcılarının ev satıcılarından elde edilen fonları kullanarak satın aldıkları ödemelerde peşin ödeme yapmalarına izin veren bir program geliştirdikten sonra 1990'larda daha sonra öne çıktı. Bu program, Nehemya Programı, popüler hale geldi ve yaygın olarak taklit edildi ve satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımı endüstrisi olarak bilinen şeyi doğurdu. Endüstri, ABD federal kurumlarından (özellikle Devlet Sorumluluk Bürosu ve İç Gelir Servisi) eleştiriler aldı ve nihayetinde 2008 yılında federal yasadaki bir değişiklikle kapatıldı.

Nehemiah Corporation, 2008 yılından bu yana bir sosyal girişim organizasyon. Bağlı kuruluşları ve iştirakleri aracılığıyla, düşük gelirli mahalleler için gayrimenkul geliştirme sermayesi sağlamakta, ayrıca bireysel finans ve ev sahipliği ile ilgili eğitim ve diğer kaynakları sağlamaktadır. Aynı zamanda genç yetişkinler için yönetim eğitimine sponsorluk yapmaktadır.[1]

Nehemya Programı

Nehemya Programı, 1988'de Başlık VI tarafından yürürlüğe giren Nehemiah Barınma Fırsatı Hibeleri ("NHOP") programı ile karıştırılmamalıdır. 1987 Konut ve Toplumsal Kalkınma Yasası. NHOP 1991 yılında faaliyete son verdi ve burada açıklanan programla ilgisi yoktu.

Arka fon

İpotek kreditörleri belirli bir krediyi garanti edip etmeme konusunu düşündüklerinde, aşağıdakiler gibi faktörlere bakarlar: kredibilite borçlunun ve miktarı peşinat borçlu yapacak. İpotek kreditörünün talep ettiği peşinat miktarı, evin satın alma fiyatının% 20'si kadar yüksek olabilir.[2] Amerika Birleşik Devletleri'nde, ipoteğin geri ödemesinin garanti altına alınması durumunda peşinat gereksinimi önemli ölçüde azaltılabilir. Federal Konut İdaresi ("FHA"), Konut ve Kentsel Gelişim Dairesi ("HUD"). Böyle bir durumda gerekli peşinat FHA sigortalı krediler zaman içinde değişmiştir; 1990'larda evin satın alma fiyatının% 3'ü idi.[3]

Orijinal biçiminde, bir FHA sigortalı kredinin yeterlilik gereksinimleri, borçlunun peşinat için kendi fon kaynağı olmasını gerektiriyordu. 1996 yılında ABD Kongresi tüzüğü, peşinat fonlarının borçlunun bir aile üyesinden gelmesine izin verecek şekilde değiştirdi.[4] Bununla birlikte, HUD daha sonra istisnalar listesini tüzükte yer alanların ötesinde önemli ölçüde genişleten kılavuzlar yayınladı. Genişletilmiş liste, örneğin, borçlunun işverenini veya işçi sendikasını içermektedir. Genişletilmiş liste ayrıca "hayır kurumlarını" da içeriyordu. Bu kılavuz ayrıca, "Kural olarak, bizim endişemiz bağışçının hediye fonlarını, herhangi bir şekilde bir taraftan satış işlemine kadar türetilmemesi koşuluyla nasıl elde ettiği ile ilgili değildir" dedi.[5] 1996 yılında HUD, "uygun katılımcılara iyi niyetli hediyeler sağlayan bir kâr amacı gütmeyen kuruluş veya başka bir kuruluşun yararlanıcıyı yalnızca fonların bağışçısı tarafından sahip olunan mülkleri satın almaya zorlamaması gerektiğini" belirten Mortgagee Letter 96-18'i yayınladı. Bu tür senaryolar, alıcı / borçlu ve bağışçı ".[6]

Nehemya Programının Doğuşu

Web sitesi logosu (c. 2002).

Mart 1997'de Nehemiah Progressive Housing Development Corporation, Nehemiah Programının onaylanması için HUD Sacramento saha ofisine başvurdu. (Burada "onay", borç alan tarafından Nehemiah Programından alınan paraların HUD'nin hediye fonları konusundaki yönergelerini karşıladığına dair bir "onay mektubu" aracılığıyla kredi verenlerin yazılı güvenceye sahip olacağı anlamına gelir.) Nehemya, 60 günlük geçici bir onay aldı ve ardından bir gösteri programı için altı aylık onay. Ancak, diğer HUD saha ofislerindeki benzer başvurular onaylanmıyordu, bu nedenle Nehemya, HUD'nin merkez ofisinde ülke çapında bir onay için başvuruda bulundu. Washington. Bu onay alınmayınca Nehemiah federal mahkemede HUD'ye dava açtı.[7][8]

HUD Genel Müfettişlik Ofisi'nden alınan bir rapora göre, Nehemya Programı şu şekilde işliyordu:[9]

  1. Nehemiah fonlarının muhtemel alıcıları Nehemiah'a başvurdu ve programa katılan bir satıcıdan bir ev satın almayı kabul etti.
  2. Satışın kapanmasından kısa bir süre önce, Nehemya kapanış temsilcisine fonları havale etti. Bu miktar ev sahibi için bir hediye olarak tanımlandı.
  3. Satıştan kısa bir süre sonra, kapanış temsilcisi Nehemya'ya para gönderdi. Bu fonlar, satıcının gelirlerinden geldi ve genellikle Nehemiah tarafından başlangıçta telafi edilen miktarı aştı. Başlangıçta bu miktar bir hizmet ücreti olarak tanımlanıyordu, ancak Ağustos 1999'dan itibaren hayır amaçlı katkı olarak adlandırılıyordu (Nehemya'ya).[10]

Talep edilen onay Washington'da beklemedeyken, HUD Baş Hukuk Müşavirliği'nden Nehemiah Programının yetenekli fonlar için gereklilikleri karşılayıp karşılamadığına dair yasal bir karar istedi. Nisan 1998'de Baş Hukuk Müşaviri, programın bu gereksinimleri karşıladığını belirterek, alıcıya verilen fonların satıcıya "doğrudan bağlı" olmadığını tespit etti.[11] HUD daha sonra Nehemya Programı için bir onay mektubu yayınladı ve iki taraf arasındaki dava mahkeme dışında çözüldü. Haziran 1998'de HUD, tüm saha ofislerine bir muhtıra yayınladı ve onları Nehemya Programı ve diğer benzer programlara onay verdiklerine dair bilgilendirdi.[7]

Nisan 1998 onay mektubunun alınmasıyla, Nehemiah Programı, satıcı tarafından finanse edilen bir peşinat yardım programı için bu tür yazılı onay alan ilk özel kar amacı gütmeyen kuruluş oldu.[12]

Nehemya Programı'nın Eleştirileri

1999 yılının Mayıs ayında, HUD Genel Müfettiş Ofisi ("OIG"), HUD'nin "vatandaş endişeleri" olarak tanımladığı duruma yanıt olarak özel kar amacı gütmeyen kuruluşlar tarafından yürütülen peşinat yardımı programlarına yönelik bir denetim başlattı. Mart 2000'de yayınlanan denetim raporu (burada "OIG 2000 raporu"), HUD'nin kuruluşların programlarını FHA gerekliliklerini atlatacak şekilde çalıştırmalarına izin verdiği sonucuna varmıştır. Bu sonucun belirtilen mantığı, OIG'nin yardımın "gerçek bir hediye" olmadığı, çünkü kar amacı gütmeyen kuruluşa satıcı tarafından geri ödeme yapıldığı yönündeki bulgusuydu. OIG ayrıca (i) yardımı alan kişiler için temerrüt oranının diğer FHA sigortalı krediler için ortalama temerrüt oranından "önemli ölçüde yüksek" olduğuna ve (ii) bazı satıcıların maliyeti karşılamak için mülklerinin satış fiyatını artırdığına dair kanıtlar sunmuştur. bu, ev alıcılarının daha yüksek kredi miktarlarını finanse etmesini gerektiriyor.[13] Nehemya'ya yorum yapma ve yanıt verme fırsatı ile birlikte raporun taslak versiyonuna erişim izni verildi. Nehemiah yanıtında, programının FHA gerekliliklerine (HUD tarafından belirlendiği şekilde) uygun olduğunu belirtti. Ayrıca, OIG'nin programın katılımcılarının temerrüt riskini değerlendirmesinin doğruluğuna da itiraz ederek, "Nehemya destekli FHA borçlularının her kredi performansı kategorisinde FHA kredi havuzundan daha iyi performans gösterdiğine" dair kanıtlar sundu.[14]

Mart 2001'de HUD, OIG'sinden özel kar amacı gütmeyen kuruluşlardan peşinat yardımı alan FHA sigortalı kredilerin performansını yeniden incelemesini istedi. OIG'nin raporu Eylül 2002'de yayınlandı (burada, "OIG 2002 raporu"). Nehemya destekli krediler için temerrüt oranının, diğer FHA sigortalı kredilerin yaklaşık iki katı olduğunu buldu. Ayrıca, herhangi bir özel kar amacı gütmeyen kuruluştan (sadece Nehemiah değil) peşinat yardımı alan kredilerin sayısının, tüm FHA havuzunun nispeten küçük bir yüzdesi olmasına rağmen (yaklaşık% 4), yüzdenin artmakta olduğunu buldu. OIG'nin veri toplamasının en son altı ayında, bu krediler tüm yeni FHA sigortalı kredilerin yaklaşık yedide birini temsil ediyordu. Raporda ayrıca Nehemiah destekli kredilerin tüm özel kar amacı gütmeyen kuruluş destekli kredilerin yaklaşık yarısını (tam veri döneminde) oluşturduğu da bulundu.[15]

Milken Enstitüsü Nehemiah Programı üzerinde bir çalışma gerçekleştirdi ve Nisan 2004'te bununla ilgili bir rapor yayınladı (burada "Milken çalışması"). Rapor, çalışmayı başlatan tarafları açıkça belirtmese de, Teşekkür sayfasında Nehemiah Corporation of America listelenmiştir. Birleşik Devletler Belediye Başkanları Konferansı ve CitiesFirst.[16] Çalışma genel olarak, Amerika Birleşik Devletleri'ndeki ev fiyatlarındaki ülke çapındaki artışın, Nehemya Programı'nın alıcıları için "ek servet yarattığını" ortaya çıkardı.[17] ve ev sahipliğinin genişlemesinin, alıcıların yaşadığı ilçeler için "pozitif vergi sonuçları" olduğunu.[18]

Milken çalışması yayınlandığında, HUD, satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımı programlarıyla ilgili kendi çalışmasını zaten başlatmıştı. Concentrance Consulting Group tarafından gerçekleştirilmiş ve Mart 2005'te yayınlanmıştır (burada, "Konsantrasyon çalışması"). Önceki OIG raporlarından farklı olarak, Concentrance çalışması büyük ölçüde bir Kesitsel analiz on büyükşehir bölgesinde bireysel ev alıcıları, satıcılar ve çeşitli emlak profesyonelleri ile yapılan görüşmelerde toplanan veriler.[19] Bulguları, kar amacı gütmeyen kuruluşların öne sürdüğü bazı iddiaları, özellikle de tipik alıcının, başka türlü bir ev sahibi olamayacak bir kişi olduğu iddialarını doğruladı.[20] Ancak görüşmeciler aynı zamanda programları eleştirenler tarafından yapılan bazı iddiaları da doğruladı - satıcıların kar amacı gütmeyen kuruluşa yapılan ödemeyi telafi etmek için satış fiyatlarını rutin olarak yükselttiği ve fiyat artışlarının alıcılar için daha yüksek kredi maliyetlerine yol açtığı, kredilerinde daha yüksek bir temerrüt riski.[21] Çalışma Nehemya Programı ile sınırlı değildi; Raporun gövdesinde belirli bir program seçilmemiştir. Bununla birlikte, eklerde emlak profesyonellerinden alınan anket cevaplarının özet sonuçları verilmiştir. Bu sonuçlar, Nehemya Programının, çalışmanın kapsadığı on büyükşehir bölgesinde en aktif program olduğunu gösterdi.[22]

Devlet Hesap Verebilirlik Ofisi ("GAO") Kasım 2005'te kendi raporunu yayınladı (burada "GAO çalışması"). Rapor, satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımının kullanımındaki eğilimleri, konut fiyatları üzerindeki etkisini, bu yardımı alan FHA sigortalı kredilerin performansını ve FHA tarafından bu kredileri onaylamak ve izlemek için kullanılan standartları inceledi.[23] Bulguları genellikle daha önceki hükümet raporları ve araştırmalarını doğruladı. Özellikle GAO, (i) kar amacı gütmeyen kuruluşlardan peşinat yardımı almış FHA sigortalı kredilerin yüzdesinin arttığını ve 2004 yılına kadar FHA tarafından sigortalanan her üç yeni krediden yaklaşık birini oluşturduğunu buldu.[24] (ii) satıcı tarafından finanse edilen programlar, ev alıcılarının daha yüksek fiyatlar ödemesine neden olan satıcılardan alıcılara "dolaylı bir fon akışı" yarattı,[25] ve (iii) peşinat yardımı alan krediler, almayanlara göre daha yüksek temerrüt ve temerrüt oranlarına sahipti (ve bu satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımı programları, her türlü peşinatı alan tüm FHA sigortalı kredilerin yaklaşık% 95'ini oluşturuyordu. -kar amacı gütmeyen bir kuruluştan ödeme yardımı).[26] Rapor, belirli bir programa odaklanmasa da, Nehemya'yı FHA sigortalı kredilerde bulunan satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımının çoğunu oluşturan üç programdan biri olarak tanımladı.[27]

Hükümet yanıtları

Orijinal OIG denetimi yapılırken HUD, yönetmeliklerinde satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımı programlarını etkileyecek bir değişiklik önerdi. Eylül 1999'da önerilen değişikliğin amacı, "bir satıcının bir kuruluşa, satıcıdan bir veya daha fazla ev satın almak için bu kuruluşun peşinat yardımı için bir karşılık olarak fon sağlamasını engellemek" idi. Önerilen değişiklik hiçbir zaman uygulanmadı. Teklif için halkın büyük ölçüde desteklenmediğini gerekçe göstererek, önerge Ocak 2001 'de resmen geri çekildi.[28]

Yasama tepkileri, 2004 yılının başlarında, Finansal Hizmetler Meclis Komitesi FHA tarafından yönetilen sözde Sıfır Ön Ödeme Programı yaratacak bir yasa tasarısı üzerine duruşmalar düzenledi.[29] Nehemiah Corporation'ın başkanı bu duruşmalarda ifade vererek, FHA'nın ön ödeme yapan borçlulardan talep edilenlerden daha yüksek olan ipotek sigortası primlerini değerlendirmesine izin verecek bir yasa hükmüne ilişkin endişelerini dile getirdi. Nehemiah başkanı, bu yüksek primlerle, "Peşinat yardımı endüstrisi aracılığıyla sıfır peşinat seçeneğini sunmaya devam edebiliriz" diye yazdı.[30] Tasarı yasalaşmadı. 2005, 2006 ve 2007'de benzer yasalar çıkarıldı, ancak kanun haline gelmedi.[31]

İç Gelir Servisi ("IRS") 2005'te kamuya açık bir eylemde bulundu. Yıl ortasında, iki tane yayınladı özel mektup kararları Her biri Nehemya Programına benzer bir şekilde operasyonlar yürüten bir örgütü tanımladı. Her bir karar, (i) kuruluşun faaliyetlerinin yalnızca hayır amaçlı bir amaca hizmet etmediğini, bunun yerine "ev satıcılarının ve diğer özel tarafların özel çıkarlarını" ve dolayısıyla (ii) ev satıcıları tarafından yapılan ödemelerin kuruluş, satıcının talepte bulunabileceği "hayırsever katkılar" olarak nitelendirilmez vergi indirimi.[32] Ve Kasım 2005'te Adalet Bakanlığı IRS adına Chicago'da dava açtı, ihtiyati tedbir Illinois merkezli, satıcı tarafından finanse edilen bir ön ödeme programına karşı. Mahkeme emri, bu programın ev satıcılarına programa yaptıkları ödemeleri hayır kurumu katkı vergisi indirimleri olarak talep edebileceklerini "yanlış bir şekilde tavsiye etmesini" engellemeye çalıştı.[33] IRS, bulgularını satıcı tarafından finanse edilen tüm peşinat yardımı programları için geçerli hale getirdi. gelir yönetimi 2006–27 sayılı Gelir Kararı, satıcı tarafından finanse edilen programlara uygulanan vergi muamelesi ile diğer peşinat yardımı türlerine uygulanan muameleyi karşılaştırmaktadır. Kararda, satıcı tarafından finanse edilen programların "yalnızca hayır amaçlı olarak çalıştırılmadığını" belirtti. Dahası, satıcı tarafından kuruluşlara yapılan ödemeler hayır amaçlı katkılar olarak değil, ya ev alıcısına yapılan iadeler ya da evin satış fiyatındaki indirimler olarak değerlendirilecekti.[34] Gelir kararının yayınlanmasından kısa bir süre sonra Nehemiah, başkanından karara karşı olduğunu belirten açık bir mektup yayınladı, ancak kararın Nehemiah Programının faaliyetlerine devam etmesini engellemediğini ekledi. Ancak mektupta, Nehemya'nın "peşinat yardım programı tarafından elde edilen gelir için uygun iş vergileri" ödemek zorunda kalabileceği belirtildi.[35]

HUD, Mayıs 2007'de başarısız 1999 teklifini yeniden teklif ettiğinde, satıcı tarafından finanse edilen peşinatlar için düzenleyici bir yasağı uygulamaya çalıştı. Halktan yaklaşık 15.000 yorum geldi, bunların çoğu "standart bir benzer format ve üslupla" yazılmış kısa muhalefet beyanlarıydı. Kamuoyunun görüş bildirme dönemi hala açıkken, Mali Hizmetler Komitesi, ana konu HUD önerisi olan peşinat yardımı üzerine bir duruşma düzenledi. Nehemiah'ın başkanı bu duruşmada ifade verdi, "tamir et, bitirmeyin" ve yazılı bir açıklamada önerinin "rasyonel davranış veya ölçülü eylem olarak hiçbir anlamı olmadığını" ekledi.[36] Ekim 2007'de, HUD önerilen değişikliğin "nihai" olduğunu, yani 31 Ekim 2007'de yürürlüğe gireceği anlamına geldiğini duyurdu.[37] Ancak Nehemya federal bir kurumda HUD'ye dava açtı. yerel mahkeme, ihlalleri gerekçe göstererek İdari Prosedür Yasası. Nehemiah, özellikle (i) HUD'nin poliçedeki değişiklik için "gerekçeli bir analiz" sağlayamadığını, (ii) HUD'nin makul alternatifleri (temerrüt riskine göre değişen ipotek sigortası primlerinin tahsil edilmesi gibi) görmezden geldiğini iddia etti ( iii) HUD, halka sağlanmayan verilere ve (iv) HUD sekreterine (Alphonso Jackson ) tüm kamuya açık yorumlar alınmadan önce sonuca zarar vermişti. Yaklaşık aynı zamanda, başka bir satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardımı sağlayıcısı (AmeriDream) benzer bir davayı farklı bir mahkemede açtı. 31 Ekim'de, diğer mahkeme, nihai bir düzenlemeye ulaşılıncaya kadar HUD'nin yönetmeliği uygulamasına engel olan geçici bir karar çıkarmıştır. Nehemya'daki mahkeme, Şubat 2008'de son kararını Nehemya'nın iddialarının bir kısmına (ancak hepsine değil) galip geldiğini tespit etti. Mahkeme, HUD'ye yönetmeliğin kaldırılmasına karar verdi.[38]

Doğrudan Kongre eylemi, Nisan 2008'de geldi. Senato 2008 tarihli FHA Modernizasyon Yasasını geçti. Yasanın 2113. Bölümü, satıcı tarafından finanse edilen bir peşinatın gerekli minimum peşinatın "yasak bir kaynağı" olduğunu ilan etti ve bunu, 2007 yılında HUD tarafından kullanılanla aynı olan bir ifadeyle yaptı. düzenleme. Bir parçası olarak dahil edildikten sonra 2008 Konut ve Ekonomik İyileştirme Yasası 30 Temmuz 2008 tarihinde yasa ile imzalanmıştır. Satıcı tarafından finanse edilen peşinatlar yasağı 1 Ekim 2008 tarihinde yürürlüğe girmiştir.[39]

Sonrası

Konut ve Ekonomik İyileştirme Yasasının yürürlüğe girmesinden bir gün sonra, Temsilci Al Green Teksaslı bir fatura Bu, FHA'nın, ev alıcılarının sahip olduğu sürece, satıcı tarafından finanse edilen peşinatları olan ipotek kredilerini sigortalamasına izin verirdi. FICO kredi puanları bu belirli bir minimumun üzerinde idi (ancak, bazı durumlarda, alıcılar FHA tarafından daha yüksek mortgage-sigorta primleri olarak değerlendirilebilirdi).[40] Nehemiah bu mevzuatı destekledi ve artık feshedilmiş bir web sitesi kurdu. dpagroundswell.org- Kongre üyelerine mektup yazma kampanyası da dahil olmak üzere çeşitli yollarla halkın desteğini sağlamayı amaçlayan.[41] Tasarı, Mali Hizmetler Meclis Komitesi'nden onay almayı başardı, ancak hiçbir zaman tüm tarafından oylanmadı. ev ve dolayısıyla kanun haline gelmedi. Bu yasal başarısızlıkla, Nehemiah da dahil olmak üzere satıcı tarafından finanse edilen peşinat endüstrisi 1 Ekim 2008 itibariyle faaliyetlerini durdurdu. O zamana kadar Nehemiah Programı, 300.000'den fazla ev alıcısına 1 milyar doların üzerinde peşinat ödemesiyle yardımcı oldu.[1]

Aralık 2008'de HUD, Nehemya ve AmeriDream 2007 yönetmeliğini resmi olarak iptal ederek davalar.[42] O zamana kadar, bir yenileme yönetmeliği zaten önerilmişti, ancak 2015 itibariyle bu yenileme düzenlemesi nihai hale getirilmedi.[43] 2012'nin sonlarında HUD, "yasaklanmış bir peşinat kaynağı" nın yasal tanımının devlet kurumlarını kapsamayacağını ilan eden bir "yorumlama kuralı" yayınladı.[44]

Nisan 2012'de eski ilişki beş ipotek bankasına karşı federal Bölge Mahkemesinde şikayette bulunuldu. Nehemya bu şikayete taraf olmamasına rağmen, bankaların Nehemya yardımlı peşinatlara yaptığı muameleyle ilgili iddialar. Temmuz 2014'te mahkeme, konuyla ilgili yargı yetkisinin bulunmadığı gerekçesiyle iddiayı reddetti.[45]

2008'den beri faaliyetler

İnternet sitesine göre Nehemiah Corporation, bir sosyal girişim kar amacı gütmeyen iştiraklerden ve kar amacı gütmeyen iştiraklerden oluşan organizasyon. Şirketin web sitesinde yer alan tarihsiz bir açıklama, yalnızca biri (Nfinit Solutions) 2015 itibariyle hala aktif olan iki kar amaçlı yan kuruluşu listeliyor.[46] Nfinit Solutions, ev sahiplerine eğitim ve haciz yardımı hizmetleri sunar.

Nehemiah Corporation, 2015 yılı itibarıyla Dahili Gelir Servisi kuralları uyarınca "kamuya açık bir hayır kurumu" statüsünü korumuştur.[47] 2013 mali yılına ait mali raporu, Şirketin yaklaşık 7 milyon dolarlık varlığa sahip olduğunu göstermektedir. Bu mali yıl için, 200.000 $ 'ın biraz üzerinde harcamalar bildirdi ve bunun 1.166 $' ı "hibeler ve diğer yardımlar" içindi.[48]

Ayrıca 2015 itibariyle, üç bağlı kuruluş da "kamu hayır kurumları" statüsünü korumuştur: Nehemiah Progressive Housing Development Corporation, Nehemiah Community Yeniden Yatırım Fonu ve Nehemiah Community Foundation.[47]

Nehemiah Progressive Housing Development Corporation

Nehemiah Progressive Housing Development Corporation'ın 2013 mali beyanı, hiçbir varlığı veya geliri olmadığını gösterdi.[49]

Nehemiah Topluluğu Yeniden Yatırım Fonu

Nehemiah Topluluğu Yeniden Yatırım Fonu (NCRF) 1997'de kuruldu. Düşük gelirli mahalleleri canlandırmayı amaçlayan gayrimenkul geliştirme projelerine (krediler ve yatırım sermayesi yoluyla) fon sağlıyor.[1] 2013 mali yılı sonu itibariyle, Fonun yaklaşık olarak yarısı "programla ilgili yatırımlarda" tutulan yaklaşık 11.0 milyon $ 'lık varlıkları vardı.[50]

Nehemiah Community Foundation

Nehemiah Community Foundation 2000 yılında kuruldu ve çeşitli kişilere, kar amacı gütmeyen ve inanç temelli kuruluşlara bağışlar sağlıyor.[1] Vakıf, bireysel finans ve ev sahipliği ile ilgili eğitici ve diğer kaynakları sağlayan bir Varlık Güçlendirme Programı geliştirdi. 1997 yılında Vakıf, Sacramento bölgesindeki genç yetişkinler için yönetim eğitimini kolaylaştıran Nehemya Yükselen Liderler Programını kurdu ve bu programın eş sponsorudur.

2013 mali yılı için Vakıf 250.000 $ 'ın biraz üzerinde harcama bildirdi ve bunun 7.094 $' ı "hibe ve diğer yardımlar" içindi.[51]

Referanslar

Alıntılar

  1. ^ a b c d "Önemli Dönüm Noktaları" (PDF). nehemiah.com. Nehemiah Corporation of America. Alındı 28 Ekim 2015.[kalıcı ölü bağlantı ]
  2. ^ Lerner, Michele. "Konvansiyonel İpoteğe Uygunluk". bankrate.com. Alındı 29 Ekim 2015.
  3. ^ Bölüm 203 (b) (9) Ulusal Konut Yasası tarafından değiştirilmeden önce 2008 Konut ve Ekonomik İyileştirme Yasası.
  4. ^ 104-204 sayılı Kamu Hukukunun 425 (a) Bölümü, mevcut İşte.
  5. ^ OIG 2000 raporunun 9. sayfasında alıntı yapılan HUD El Kitabı 4155.1 REV-4, Değişiklik 1'in "Hediye Fonları" bölümüne bakın.
  6. ^ HUD İpotek Mektubu 96–18, OIG 2000 raporunun 9–10. Sayfalarında alıntılandığı gibi.
  7. ^ a b OIG 2000 raporunun 2-4. Sayfaları.
  8. ^ Dosyalama, Amerika Birleşik Devletleri Kaliforniya Doğu Bölgesi Bölge Mahkemesinde yapıldı ve S-97-1817-GEB / PAN dava numarasına sahipti. Adı geçen davacı, Nehemiah Corporation of America idi. Dosyalama Aralık 1997'de gerçekleşti.
  9. ^ OIG 2000 raporunun 1. sayfası. Ayrıca bu raporda 10-11. Sayfalardaki açıklamaya ve ayrıca 14 ve 42. sayfalardaki çizelgelere bakın.
  10. ^ OIG 2000 raporunun 10. sayfası.
  11. ^ OIG 2000 raporunun 30. sayfası.
  12. ^ OIG 2000 raporunun 1. sayfası.
  13. ^ Denetim sonuçları OIG 2000 raporunun Yönetici Özeti'nde (sayfa iii – v) belirtilmiş ve tüm rapor boyunca ayrıntılı olarak tartışılmıştır.
  14. ^ Nehemiah'ın yanıtı, ekler de dahil olmak üzere, OIG 2000 raporunun Ek C'sini (sayfa 46–63) içermektedir. Alıntılanan pasaj, bu raporun 47. sayfasındadır.
  15. ^ Bu bulguların tümü, OIG 2002 raporunun 5-10. Sayfalarında "Bulgu 1" altında gruplandırılmıştır.
  16. ^ Raporda CitiesFirst yalnızca misyonu açısından açıklandı. Web sitesi, kendisini Belediye Başkanları Konferansı ve Nehemiah Corporation arasında bir "kamu / özel ortaklık" olarak tanımlayarak daha fazla ayrıntı sundu. Broşürüne bakın İşte
  17. ^ Milken çalışmasının 85. sayfası.
  18. ^ Milken çalışmasının 17. sayfası.
  19. ^ Concentrance çalışmasının kapsamı Yönetici Özeti'nde (sayfa iv) ele alınmaktadır. Kesitsel analiz, çalışmanın IV. Bölümünde (sayfa 20-30) detaylandırılmıştır.
  20. ^ Ev satın alanların yanıtlarının tartışılması, Concentrance çalışmasının 57-64. Sayfalarında. Sayfa 65 (satıcıların yanıtlarının tartışılmasının ilk sayfası), bazı satıcıların "hediyeyi satış fiyatlarına dahil etmenin ev sahibi olmak için adil bir takas olduğunu" hissettiğini belirtti.
  21. ^ Concentrance çalışmasının 102-104. Sayfalarındaki Bulgu # 3 tartışmasına ("Sigorta Kalitesi ve Ev Sahipliği Maliyetleri") bakın.
  22. ^ Concentrance çalışmasının 122-134. Sayfalarındaki Ek III'e ("Ölçülebilir Görüşme Sonuçları") bakın.
  23. ^ GAO çalışmasının 1–2. Sayfalarına bakın.
  24. ^ Trendlerin tartışılması, GAO raporunun 14-19. Sayfalarında yer almaktadır. 2004'e özgü veriler 14. sayfada bulunmaktadır.
  25. ^ Konut fiyatları üzerindeki etkinin tartışılması GAO çalışmasının 19-26. Sayfalarında yer almaktadır. Satıcı tarafından finanse edilen programların daha yüksek konut fiyatlarına yol açtığı ifadesi 41. sayfada ("Sonuçlar" bölümünde) yer almaktadır.
  26. ^ Kredi performansı tartışması GAO raporunun 26-34. Sayfalarında yer almaktadır. Satıcı tarafından finanse edilen programlar tarafından oluşturulan peşinat destekli kredilerin oranı, 15-16. Sayfalardaki grafik tartışmalarında görülmektedir. Oradaki veriler, kısmen satıcı tarafından finanse edilen programların yanı sıra GAO'nun yardımın kaynağını belirleyemediği programlara nasıl davrandığına bağlı olarak, yüzdenin% 93 ile% 98 arasında olduğunu göstermektedir.
  27. ^ GAO raporunun 10. sayfasına bakın. Diğer iki program AmeriDream ve The Buyers Fund idi.
  28. ^ Teklif yayınlandı Federal Kayıt 14 Eylül 1999 (64 FR 49.956 ). Çekilme 12 Ocak 2001'de yayınlandı (66 FR 2851 ).
  29. ^ Tasarı, 2004 yılının Sıfır Ön Ödeme Yasasıydı (H.R. 3755) 108. Kongre. Duruşmanın transkriptleri yayınlandı Seri No. 108-74. Tasarı ile ilgili tam bir rapor şu şekilde yayınlandı: Kurum Raporu 108-748. Programın nasıl çalıştığına dair bir örnek Concentrance çalışmasının Ek VI'sında 139-140. Sayfalarda yer almaktadır.
  30. ^ 108-74 Seri No.lu Scott Syphax'ın 125-128. Sayfalardaki yazılı ifadesine bakın. Alıntı yapılan dil 128. sayfada yer almaktadır. Syphax'ın sözlü ifadesi aynı yayında 43-45. Sayfalarda yer almaktadır.
  31. ^ 2005 yasası, 2005 yılının Sıfır Ön Ödeme Pilot Programı Yasasıydı (H.R. 3043) 109. Kongre. Bir sonraki oturumda 2006 Sıfır Peşinat Pilot Programı Yasası olarak yeniden tanıtıldı. Tasarıyla ilgili bir komite raporu şu şekilde yayınlandı: Ev Raporu 109-571. Ayrıca 2006 yılında, konusu olan Genişleyen Amerikan Ev Sahipliği Yasası 2006 (H.R. 5121) de tanıtıldı. Kurum Raporu 109-589. 2007 yılında tanıtılan yasa tasarısı, 2007 tarihli Amerikan Ev Sahipliğini Genişletme Yasasıdır (H.R. 1852). Ev Raporu 110-217.
  32. ^ İki karar sayılı 200545046 ve 200534022. Tüm IRS özel kararlarında olduğu gibi, kamuya açık kopyalar, tartışılan kuruluşun kimliğine göre yeniden düzenlenir. Nehemya Programının kendisinin her iki kararın konusu olduğuna inanmak için hiçbir neden yok. Her durumda, kuruluşun 2003 yılında vergiden muaf statüsünün tanınmasını talep ettiğini, ancak IRS'nin bu talepler üzerinde iki yıl boyunca müzakere ettiğini unutmayın. Ayrıca kural numarasına bakın 200718034 Ocak 2006'da örgüte verilen ancak Mayıs 2007'ye kadar kamuoyuna açıklanmayan.
  33. ^ "Adalet Bakanlığı, Illinois Ön Ödeme Yardımı Kuruluşuna Dava Açtı". Justice.gov. (ABD) Adalet Bakanlığı. 8 Kasım 2005. Alındı 16 Kasım 2015. Bir şikayetin kopyası Adalet Bakanlığı web sitesinde mevcuttur, Justice.gov.
  34. ^ "Gelir Kararı 2006–27". irs.gov. Mayıs 2006. Alındı 18 Eylül 2016. Bir alternatif kopya gelir kararının% 100'ü IRS web sitesinde görünür. Bu diğer kopya, belgenin daha önce "Taslak Tarihi: 3/11/02" olarak adlandırıldığını gösteren ve IRS'nin bu düzenlemelerle ilgili endişelerinin en azından 2002 başlarına kadar uzandığını gösteren meta verilere sahiptir.
  35. ^ "Scott Syphax'tan Mektup" (PDF). getdownpayment.com. Nehemiah Corporation of America. Arşivlenen orijinal (PDF) 11 Mayıs 2006. Alındı 12 Aralık 2015. Muhtemelen, "uygun işletme vergileri" referansı, ilgisiz ticari gelir vergisi Bölüm 511 altında İç Gelir Kodu.
  36. ^ "Ev Sahipleri Ön Ödeme Yardım Programları ve İlgili Sorunlar (Seri No. 110-45)" (PDF). gpo.gov. 22 Haziran 2007. Alındı 18 Kasım 2015. Scott Syphax'ın sözlü ifadesi 30-31. Sayfalarda; yazılı açıklama 100-113. sayfalardadır. Sözlü ifadeden alıntılanan pasaj sayfa 31'de; yazılı açıklamadan alıntılanan pasaj sayfa 111'dedir.
  37. ^ Teklif yayınlandı Federal Kayıt 11 Mayıs 2007 (72 FR 27.047 ). Nihai kural, kamu yorumlarının kapsamlı tartışmasıyla birlikte 1 Ekim 2007'de yayınlandı (72 FR 56.002 ). Alıntılanan açıklama, son kuralın 56.003. sayfasındandır. 1998'de HUD ile Nehemya arasındaki mahkeme dışı anlaşmaya göre, Nehemya ile ilgili yürürlük tarihi altı ay için 31 Mart 2008'e ertelendi.
  38. ^ Nehemiah Corporation of America - Alphonso Jackson ve diğerleri. (Amerika Birleşik Devletleri Kaliforniya Doğu Bölgesi Bölge Mahkemesi: Hayır. Civ. S-07-2056 LKK / BABA). Yapılan işlemlere referanslar AmeriDream vaka, sayfanın 30-31. Nehemya yonetmek. Mahkeme AmeriDream ayrıca HUD'a yönetmeliği boşaltmasını emretti.
  39. ^ "2008 Konut ve Ekonomik İyileştirme Yasası". GovTrack. Civic Impulse. Alındı 18 Kasım 2015.
  40. ^ "FHA Satıcı Tarafından Finanse Edilen Ön Ödeme Reformu ve 2008 Risk Bazlı Fiyatlandırma Yetkilendirme Yasası (H.R. 6694)". GovTrack. Civic Impulse. Alındı 16 Aralık 2015. Tasarı, Teminat Raporu 110-905'te açıklanmıştır. İşte.
  41. ^ Cheema, Susil (14 Ağustos 2008). "Nehemiah, Ön Ödeme Yardımı Tasarrufu İçin Web'i Vurdu". Wall Street Journal. Alındı 13 Ekim 2015. Arşivlenmiş bir sürümü dpagroundswell.org kullanılabilir İşte.
  42. ^ Boşaltma 31 Aralık 2008'de (73 FR 80,297) Federal Sicilde yayınlandı ve mevcut İşte.
  43. ^ 16 Haziran 2008 (73 FR 80,297) için Federal Sicile bakın, mevcut İşte.
  44. ^ Yorumlama kuralı 5 Aralık 2012'de (77 FR 72,219) Federal Sicilde yayınlandı ve mevcut İşte. Bu kuralın önsözü, satıcı tarafından finanse edilen peşinat yardım programlarının düzenleyici geçmişinin kapsamlı bir tartışmasını içerir (bunun için, önsözün "Arka Plan" bölümünün D bölümüne bakın).
  45. ^ Vaka Amerika Birleşik Devletleri eski rel. Hastings - Wells Fargo Bank, NA ve diğerleri. (12-cv-3624), dosyalanmış Kaliforniya Merkez Bölgesi için Amerika Birleşik Devletleri Bölge Mahkemesi. Mahkemenin kararı mevcut İşte.
  46. ^ "Sosyal girişim" (PDF). nehemiahcorp.org. Nehemiah Corporation of America. Alındı 26 Ekim 2015.[ölü bağlantı ] Diğer kâr amacı güden yan kuruluş NCRF Holdings idi. California Dışişleri Bakanı'nın web sitesi, NCRF'nin, birleşme başka bir kuruluşla, ancak birleşme tarihini veya hayatta kalan kuruluşun kimliğini belirtmez. Bu web sitesindeki iş kayıtları şu adreste arama yapılarak bulunur: kepler.sos.gov Arşivlendi 2015-03-15 de Wayback Makinesi. NCRF Holdings için varlık numarası C223189'dur.
  47. ^ a b "Muaf Kuruluşlar Seçimli Çek (Nehemiah + Sacramento + CA)". irs.gov. İç Gelir Servisi. Alındı 27 Ekim 2015.
  48. ^ "Nehemiah Corporation of America". faqs.com. Advameg. Alındı 28 Ekim 2015.
  49. ^ "Nehemiah Aşamalı Konut Geliştirme Şirketi". NonprofitFacts.com. Advameg. Alındı 27 Ekim 2015.
  50. ^ "Nehemiah Topluluğu Yeniden Yatırım Fonu". faqs.com. Advameg. Alındı 27 Ekim 2015.
  51. ^ "Nehemiah Community Foundation, Inc.". nonprofitfacts.com. Advameg. Alındı 18 Eylül 2016.

Kaynakça

Dış bağlantılar